전월세 전환 계산기 (법정 전환율 5.0% 기준)

전월세 전환율이란

전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 쓰는 연 이율입니다. 보증금 1억 원을 빼고 전환율 5%를 적용하면 1년 월세가 500만 원, 한 달 약 41만 7천 원이 됩니다.

월세 = 줄어드는 보증금 × 전환율 ÷ 12

법정 상한은 연 5.0%

주택임대차보호법은 기존 계약의 보증금을 월세로 바꿀 때 전환율의 상한을 정해 두었습니다(제7조의2, 시행령 제9조).

• 상한 = 연 10%와 (한국은행 기준금리 + 연 2%) 중 낮은 쪽
• 기준금리는 2026년 8월 27일부터 연 3.00%라서, 지금 상한은 연 5.0%입니다

이 상한은 계약 기간 중이거나 계약을 갱신하면서 보증금을 월세로 바꿀 때 적용됩니다. 처음 맺는 새 계약은 집주인과 세입자가 자유롭게 정하므로 상한이 적용되지 않습니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 바뀌니, 계약을 바꾸기 전에 그때 기준금리를 확인하세요.

계산 예시

전세 보증금 3억 원을 보증금 1억 원짜리 월세로 바꾸는 경우입니다.

계약을 갱신하면서 이렇게 바꾼다면 집주인이 받을 수 있는 월세는 최대 833,333원입니다. 반대로 보증금을 올리고 월세를 줄이는 쪽은 법정 상한이 없어서 협의로 정합니다.

전세와 월세, 어느 쪽이 유리할까

'두 조건 비교'에 보증금과 월세가 다른 두 집 조건을 넣으면 그 사이의 전환율이 나옵니다. 보증금을 대출로 마련한다면 이 전환율을 대출 금리와 비교하면 됩니다.

예를 들어 보증금 3억 원 전세와 보증금 1억 원·월세 90만 원 조건을 비교하면 전환율은 연 5.4%입니다. 보증금 차이 2억 원을 연 4.0% 대출로 마련하면 이자는 1년에 800만 원, 월세 차이는 1년에 1,080만 원이라 전세 쪽이 280만 원 덜 듭니다. 대출 금리가 전환율보다 높다면 반대로 월세가 유리해집니다.

다만 보증금이 클수록 돌려받지 못할 때의 위험도 커집니다. 전세를 고른다면 보증보험 가입 여부까지 함께 따져 보세요.

자주 묻는 질문

우리 동네 평균 전환율은 어디서 보나요?

한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE)에서 지역별 전월세 전환율을 확인할 수 있습니다. 법정 상한은 기존 계약을 바꿀 때의 최대치이고, 실제 시장 전환율은 지역과 주택 유형에 따라 다릅니다.

계약 갱신 때 보증금을 올려 달라고 하면요?

계약갱신요구권을 써서 갱신할 때는 보증금과 월세를 합쳐 5%까지만 올릴 수 있습니다. 보증금을 월세로 바꾸는 부분은 이 계산기의 전환율 상한을 함께 적용해 계산합니다.

월세도 세금 혜택이 있나요?

무주택 세대주이고 총급여 8,000만 원 이하라면 연말정산에서 월세 세액공제를 받을 수 있습니다. 조건과 준비할 서류는 2026 연말정산 미리 준비하는 법에 정리해 두었습니다.

계산 결과는 참고용입니다. 기준금리는 한국은행 금융통화위원회 결정에 따라 바뀌며, 바뀌면 이 계산기의 상한도 함께 고칩니다.